huurindexering

In samenwerking met

Algemeen Eigenaars en
Mede-eigenaars Syndicaat

In de grote vergaderzaal van Restaurant 't Boerenhof te Oostakker verzamelden 285 leden om uit de mond van gastspreker PHILIPPE JANSSENS - vastgoedanalist en afgevaardigd-bestuurder van NV Stadim - te vernemen hoe het nu eigenlijk zit met ons onroerend goed .

Is onroerend goed dé veiligheid in een onzekere tijd ?

Na de inleiding door Hendrik De Vos , voorzitter dagelijks bestuur van het Koninklijk Algemeen Eigenaarsverbond vzw , stak Philippe Janssens van wal met de bespreking van de evolutie van ons onroerend goed in de loop van de afgelopen jaren .

In het verleden hebben eigenaars nooit moeten twijfelen aan hun vastgoedinvestering(en) want waar men ook kocht in dit land , je kon er steeds van op aan een meerwaarde bij eventuele verkoop te realiseren .

Na de periode 1980 tot 1982 - een periode waarin het vastgoed een moeilijke periode doormaakte - is de waardestijging van onroerend goed in België onafgebroken blijven doorgaan .

Als gevolg aan de bankencrisis vanaf de tweede helft van 2008 stellen velen zich de vraag hoe vastgoed hierop zal reageren .
Sommigen beweren dat de prijzen van de woningen in België een krimp zullen vertonen van -15 % , anderen beweren dat het allemaal zo'n vaart niet zal lopen en zien een inflatiecorrectie van ongeveer 3 à 4 % .
Nog anderen beweren dat woningen tot 250.000 Eur hun prijs blijven behouden , dat woningen boven de 300.000 Eur het moeilijker hebben , en dat dure luxewoningen op goede locaties nog goed verkoopbaar blijven .

Wat er ook van zij , we zullen het natuurlijk wel te weten komen nadat de moeilijke economische crisis achter de rug zal zijn .

Maar , verstandig investeren in onroerend goed blijft goed , als je maar een goede keuze maakt en rekening houdt met 4 objectieve criteria die van doorslaggevend belang zijn voor de waarde van vastgoed :

* Polyvalentie :

Polyvalentie is een belangrijke troef voor een gebouw . Voor hoe meer doeleinden het eigendom kan gebruikt worden , hoe gemakkelijker het kan verhuurd worden , hoe beter de huurprijs .

* Kwaliteit :

Het verschil tussen een verkrotte woning en een kwaliteitsvol onroerend goed heeft een impact op meerdere factoren. Koop je een woning van goede kwaliteit , dan kan je een hogere huurprijs vragen ; bovendien zullen de onderhoudskosten lager zijn en zal het risico op leegstand kleiner zijn . Daar komt nog bij dat je een kwaliteitsvolle woning langer kunt verhuren .

* Ligging :

De ligging van een onroerend goed is van enorm groot belang . In Gent zal een woning gelegen in de buurt van het Sint-Pieterstation veel beter in de markt liggen dan een woning gelegen in de buurt van de Brugse Poort of de Muide .
Een woning in Sint-Martens-Latem of De Pinte heeft een groter potentieel dan gelegen in Sint-Kruis-Winkel of Mendonk .

* Verkoopbaarheid en risico :

Je kan best kiezen voor onroerend goed dat na verloop van tijd makkelijk opnieuw te verkopen is . Hoe groter de markt van mogelijk geïnteresseerden , hoe vlotter je het weer verkocht krijgt . Daarbij spelen kwaliteit , ligging en polyvalentie een doorslaggevende rol .

Maar er zijn nog andere factoren .

Als je wil investeren in vastgoed mag je zich niet blindstaren op de huurinkomsten die je zal innen !
Je moet ook rekening houden met de kosten , en die vallen uiteen in 5 grote groepen :

- Onderhoud : aan een nieuwbouw zal je gewoonlijk een stuk minder onderhoudskosten hebben dan aan een woning van 50 jaar oud .
Je moet de verschillende kostenposten ramen over de duurtijd van de investering , en daarbij moet je een onderscheid maken tussen de jaarlijkse onderhoudskosten (verwarmingsinstallatie, onderhoud lift , enz.) en het ' groot onderhoud ' ( dak, gevel ,enz.).

- Verzekeringen : als eigenaar doe je er uiteraard best aan jouw onroerend bezit zo goed mogelijk te laten verzekeren . De jaarlijkse verzekeringspremie hangt af van de heropbouwwaarde van het pand .

- Leegstand of wanbetaling : is het onroerend goed niet verhuurd of betaalt de huurder niet om de één of de andere reden , dan vallen de huurinkomsten (tijdelijk) weg . Dit is een bijzonder moeilijk in te schatten risico . Meer en meer is het noodzakelijk geworden een kandidaat-huurder te screenen op zijn solvabiliteit (vast inkomen ,enz.) en kort op de bal te spelen bij wanbetaling .

- Belastingen : de jaarlijkse onroerende voorheffing , de personenbelasting op het aan te geven onroerend inkomen , de eventuele belasting op leegstand , belasting 2e verblijven , enz. moet men incalculeren in de vastgoedinvestering .

- Beheerskosten : kosten voor het innen van huurgelden , kosten voor het opstellen van huurcontracten , kosten voor het opstellen van de (verplichte) plaatsbeschrijving bij verhuur , kosten voor de (verplichte) energieprestatiecertificaten bij verkoop of bij verhuur , kosten voor de elektrische keuring , kosten voor een gelijkvormigheidsattest , kosten voor periodieke controle van de stookolietank ,enz.
In appartementsgebouwen komen daar dikwijls nog kosten bij als erelonen voor de syndicus, enz. (tenzij men deze kan aanrekenen aan de huurder overeenkomstig de bepalingen van het huurcontract).
Deze beheerskosten nemen een belangrijke hap in de huurinkomsten , anderzijds zijn deze kosten onontbeerlijk …tenzij men een lopende rekening heeft bij een advocaat en een gerechtsdeurwaarder.

Als je als eigenaar terdege rekening houdt met bovenstaande punten , dan is onroerend goed in deze woelige tijd , zeker en vast dé veiligheid bij uitstek .

Tenslotte is vastgoed ook een belangrijke pensioenpijler die de mensen rustig maakt voor hun oude dag , en dat is misschien nog het belangrijkste !

Na afloop van de interessante uiteenzetting door gastspreker Philippe Janssens , bracht Brigitte van Schoote , voorzitter van de raad van bestuur van het Koninklijk Algemeen Eigenaarsverbond vzw , het slotwoord en nodigde de aanwezigen uit op de receptie die druk werd bijgewoond .

Dat is weer een gezellige avond geweest …